Nyproduktionsguide

BBC arbetar som en administrativ projektledare i hela eller delar av ert projekt för att optimera förutsättningarna i varje projekt. Vi fungerar som en länk mellan mäklare, byggare, advokater och revisorer. Vårt arbete är metodiskt och strukturerat för att ge projektet ett så bra utfall som möjligt. Vi har en lång erfarenhet och har hjälpt både mindre och större bolag till lyckade bostadsrättsprojekt.

Nedan följer vår nyproduktionsguide vid utveckling av bostadsrätter.

Steg 1 - Uppstart 

Det första steget är att ta fram en projektplan för att hitta rätt struktur med parter, upplägg kring försäljning samt tidpunkt och metod för transaktion. Projektplanen blir handboken för hur upplägget med projektet ska hanteras och en trygghet för projektören. Därefter upprättas en preliminär kalkyl där man tittar på intäkterna i form av insatser för lägenheterna samt föreningsbelåning. Kalkylen är en grund för att se projektets ekonomiska förutsättningar. I steg 1 bildas även bostadsrättsföreningen med att tillse ledamöter och ta fram stadgar. Ledamöterna utses till en s k interimsstyrelse som sitter kvar i bostadsrättsföreningen fram tills projektet är avslutat och kan lämnas över. 

Steg 2 - Försäljning

I steg 2 är det dags att gå och sälja lägenheterna via bokningsavtal eller förhandsavtal. Försäljning av bokningsavtal är ett sätt för projektören för att stämma av intresset för ett projekt. Normalt sett är det dock försäljning via förhandsavtal som används, i huvudsak för att förhandsavtalet är juridiskt bindande till skillnad från bokningsavtalet. 

För att kunna teckna ett förhandsavtal behöver det finnas en kostnadskalkyl som är granskad av två intygsgivare, utsedda av Boverket. Kostnadskalkylen innehåller grundläggande information om föreningen och fastigheten men i huvudsak siffrorna kring föreningens intäkter och kostnader på lång och kort sikt. Den ska vara tillförlitlig och långsiktig hållbar. 

I samband med tecknande av förhandsavtal tar ofta föreningen emot ett förskott på lägenheternas insats om ca 5 – 10% av beloppet. Föreningen behöver då ansöka om en förskottsgaranti för att ta emot detta förskott. En sådan garanti lämnas av Bolagsverket.

Steg 3 - Produktion och transaktion

De flesta projekten behöver uppnå ett säljmål innan byggnationen kan påbörjas. Det är oftast finansieringen av byggnationen som kräver att ett visst antal förhandsavtal har tecknats. Därefter startar byggnationen och ett entreprenadavtal skrivs med en byggare. 

I samband med byggstart sker i regel även transaktionen, dvs då fastigheten säljs över till bostadsrättsföreningen.

Steg 4 - Slutskedesplanering och ekonomisk plan 

I steg 4 börjar det närma sig inflyttning och man tittar över projektets fortlöpande och planerar inflyttning. Är det ett större projekt brukar inflyttning ske i olika etapper som ska samordnas. 

Ett par månader innan inflyttning upprättas en ekonomisk plan innan upplåtelseavtal kan tecknas. Den ekonomiska planen är en kostnadskalkyl i grunden men bygger på att den slutliga kostnaden för förvärvet är känd. Den ekonomiska planen ska även den granskas av två intygsgivare utsedda av Boverket. 

I vissa fall använder sig projektören av en insatsgaranti. Insatsgarantin är en form av säkerhet för de insatser och eventuella upplåtelseavgifter som föreningen tar in i samband med att upplåtelseavtal tecknas. Bolagsverket måste även här lämna tillstånd. 

Steg 5 - Tillträde och överlämning

Beroende på storleken av projektet sker tillträde och inflyttning genom olika upplägg. Vid större projekt är det vanligt med inflyttning via etapper. En ekonomisk och teknisk förvaltare (fastighetsskötsel) tar över driften och hanteringen av ekonomin. 

Ett par månader efter tillträdet görs en slutavräkning för att avsluta kostnaderna i projektet. Vid en ordinarie eller extra föreningsstämma lämnar sedan interimsstyrelsen över till en ny styrelse som företräds av de boende.