Frågor & Svar
Här har vi sammanställt vanliga frågor som man kan ställa sig när man står inför en ombildning. Bra Boende Centralt har lång erfarenhet av ombildningar och kommer att finnas tillhands som ett stöd under hela ombildningen.
När måste man bestämma sig om man är ”för” eller ”mot” en ombildning?
Först vid den sk ”röststämman” måste man ha bestämt sig för om man anser att ombildningen är en bra idé. ”Röststämman” är ett av de sista stegen i ombildningsprocessen. Innan dess kommer Bra Boende Centralt att ta fram samtliga förutsättningar för ombildningen. Dessutom kommer fler informationsmöten att hållas. På ”röststämman” måste 2/3-delar av de uthyrda lägenheterna och lokalerna rösta ”för” ombildningen för att den skall genomföras.
Betalar man hyra som bostadsrättsinnehavare?
Nej, man betalar däremot en årsavgift (kr/månad) till föreningen. Avgiften skall täcka föreningens lånekostnader samt kostnader för drift, underhåll, reparationer och fastighetsskatt.
Måste man köpa sin lägenhet vid en ombildning?
Nej, man måste inte köpa. Man har rätt att bo kvar som hyresgäst i bostadsrättsföreningens fastighet. Den enda skillnaden är att du har en bostadsrättsförening som hyresvärd. Man har då samma rättigheter och skyldigheter som man har innan ombildningen. Man betalar samma hyra och får sin årliga hyreshöjning i samband med de regionala förhandlingarna. När hyresgästen flyttar kan bostadsrättsföreningen sälja lägenheten som bostadsrätt på den öppna marknaden.
Om man bor kvar som hyresgäst, vad händer om föreningen får sämre ekonomi?
Ingenting. Hyran kan inte höjas ytterligare för att hyresvärden får sämre ekonomi.
Hur påverkas insatsen (lägenhetens köpeskilling) om inte alla vill köpa?
Varken insatser eller avgifter kommer att avvika från den ekonomiska planen även om någon väljer att inte köpa sin lägenhet. Föreningen belånar helt enkelt insatsen till de lägenheter som inte köps. De som fortsätter vara hyresgäster betalar en hyra som täcker föreningens kostnader för b.la. räntor, drift och underhåll av lägenheten.
Har jag råd att köpa min lägenhet?
Vid en ombildning köper du vanligtvis din lägenhet för ca 70-80% av marknadsvärdet. Detta innebär att du får låna till hela insatsen (köpeskillingen) utan att behöva lägga in någon egen kontantinsats. Dessutom är det vanligt att den totala boendekostnaden, inklusive månadsavgift och ränta på lånet, blir likvärdig eller endast något högre än din nuvarande hyra. Bra Boende Centralt hjälper till med bankkontakter som ger dig marknadens bästa villkor.
Hur kommer fastighetsskötsel och trappstädningen att bli efter en ombildning?
Vi hjälper bostadsrättsföreningen att göra en upphandling på dessa tjänster. Detta innebär att ni skall bo lika bekvämt som ni har gjort tidigare. Det positiva är att ni själva kan bestämma över, förhandla med eller säga upp era leverantörer om ni är missnöjda.
Kan jag öka min insats för att minska min månadskostnad?
En ekonomisk plan kommer att läggas fram för hela föreningen där varje enskild lägenhet redovisas med insats, avgift, andelstal m.m. Det är denna ekonomiska plan som ligger som grund för ombildningen och förhållandet mellan avgift och insats är i denna plan bestämd för hela föreningen. Du kan givetvis välja att inte belåna din lägenhet och därför sänka din egna räntekostnad.
Lokalerna, vad händer med dem?
De lokaler som idag är uthyrda fortsätter hyras ut under samma förutsättningar som innan. De lokaler som är lediga/outhyrda förfogar föreningen över. Föreningen bestämmer då om man vill hyra ut lokalerna som dem är idag eller bygga om dem till bostäder och sedan hyra ut eller sälja dem.
Hur arbetar Bra Boende Centralt?
Bra Boende Centralt är en oberoende ombildningskonsult utan anknytningar till förvaltningsbolag, mäklare, banker eller dyl. Vi är föreningens ombud och tillgodoser endast föreningens intresse. Tjänster som föreningen efter ombildningen behöver för daglig drift/verksamhet handlas upp via offertförfarande där föreningen ges möjlighet att sondera marknaden innan ni bestämmer er för vilka leverantörer ni vill använda.
Vad ingår i Bra Boende Centralts åtagande?
Bra Boende Centralt lämnar ett fast pris på hela ombildningen. I detta pris ingår samtliga kostnader som uppstår vid en ombildning såsom värdering, besiktning, registreringsavgifter, kostnader för intygsgivning, möteslokaler m.m. Vi bistår även vid förhandlingar, upprättande av köpehandlingar, intagning av offerter, dokumenthantering mm. Även efter ombildningen finns vi tillgängliga vid t.ex. stämmor, styrelsemöten, eventuella frågeställningar osv. Vårt arbete är inte slutfört förrän ni kan driva föreningen utan vår hjälp. Summan förfaller till betalning då föreningen tillträder fastigheten och ni tillträder era lägenheter. Genomförs ej ombildningen utgår ingen kostnad.
Hur lång tid tar en ombildning?
En normal ombildning tar mellan 6-8 månader. Men i speciella fall har det genomförts ombildningar som tar både längre och kortare tid.
Hur går det till när man vill flytta från sin bostadsrätt?
Antingen säljer man den på öppna marknaden eller överlåter den i form av ett arv eller en gåva. Föreningen måste sedan godkänna den nya ägaren/medlemmen för att transaktionen skall vara giltig.
Får man hyra ut sin lägenhet i andra hand?
I princip gäller samma villkor som för en hyresrätt. Tillåtelse till andrahandsuthyrning ges av styrelsen i bostadsrättsföreningen. Om ”skäl” föreligger godkänns vanligtvis en andrahandsuthyrning under en viss tid. Särskilda skäl föreligger om man behöver hyra ut på grund av sjukdom, familjeförhållanden, om man under en tid prövar på ett samboförhållande, studerar på annan ort eller arbetar på annan ort. Beslut samt avvikelser från ovan nämnda orsaker fattas av styrelsen.
Hur hög hyra får jag ta ut när jag hyr ut i andra hand?
Du får ta ut sk bruksvärdeshyra, dvs en hyra som motsvarar vad övriga lägenheter i närområdet har i hyra. Vanligtvis får man lägga till ca 10% om man hyr ut lägenheten möblerad. Tar du ut för hög hyra riskerar du att bli återbetalningsskyldig.
Hur ser framtiden ut för bostadsrättsföreningen?
När Bra Boende Centralt fullgjort sitt uppdrag lämnas föreningen på ekonomiskt starka grunder. I den ekonomiska planen framgår vad som händer om räntan och/eller energipriserna ökar, hyresintäkterna sjunker eller om lånebilden förändras. Bra Boende Centralt har även tagit fram en underhållsplan för de närmaste 10 åren med en budget som visar utvecklingen i föreningen. Föreningens lån bör placeras på ett sätt så att man säkrar upp räntan och lånen på olika bindningstider.
När kan man sälja sin lägenhet efter en ombildning?
Du kan sälja lägenheten direkt efter ombildningen men det kan ibland finnas skattetekniska fördelar med att behålla lägenheten över ett årsskifte.
Jag är pensionär, ger banken mig lån?
Banken bedömer din kreditvärdighet utifrån din inkomst. Det är alltså storleken på din pension som är avgörande. Ta gärna ett samtal med din bank om detta i ett tidigt skede.
Jag har bostadsbidrag, vad händer med det?
Ditt bostadsbidrag kommer att minska i samband med att du köper din lägenhet i en ombildning. Ta kontakt med försäkringskassan och förklara ärendet så får du raka besked angående hur ditt bostadsbidrag kommer att se ut i framtiden.
Vem ansvarar för reparationer och underhåll i min lägenhet efter en ombildning?
Du skall som bostadsrättshavare hålla lägenheten i gott skick. T.e.x ytskikt och vitvaror åligger bostadsrättshavaren att reparera och underhålla. I bostadsrättsföreningens stadgar beskrivs närmare var gränsen mellan ditt och bostadsrättsföreningens ansvar skiljer sig.